O procederze wielokrotnie informowałem kolejne instancje: Wojewodę Mazowieckiego, Główny Nadzór Budowlany czy Wojewódzki Sąd Administracyjny. Organy, które ustawowo powinny stać na straży, ingorują łamanie miejscowego prawa przez deweloperów.
Jaskrawym przykładem "nic nie robienia" sobie z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp) przy biernej postawie organów administracji publicznej jest inwestycja Polskiego Holdingu Nieruchomości "Młoda Białołęka".
Przy ulicy Geodezyjnej państwowy deweloper (72% udziałów posiada Skarb Państwa) stawia osiedle z ponad 500 mieszkaniami.
W Y S O K O Ś Ć Z A B U D O W Y
Zgodnie z § 11 ust. 4 pkt 3 mpzp warunkiem dopuszczenia zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jest zachowanie nieprzekraczalnej wysokości zabudowy równej maksimum 4,5 kondygnacji.
Poniżej zdjęcie przedstawiające trwającą budowę z zaznaczonymi kondygnacjami.
Zgodnie z § 3 pkt. 17 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku przez kondygnację podziemną należy rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację.
Nieznaczne zagłębienie garażu i obsypanie go ziemią w świetle definicji ciężko więc uznać za kondygnację podziemną,
co podniósł Wojewoda w Decyzji nr 388/I/2018 z dnia 14 września 2018 roku w
sprawie uchylenia poprzedniego PnB (Decyzja Prezydenta m. st. Warszawy nr 175/BIA/2018 z dnia 24
maja 2018 roku).
Ponadto, jak zauważa sam Wojewoda Mazowiecki we wspomnianej Decyzji, umieszczenie kondygnacji w zasypanej przestrzeni i
stworzenie przez to w sztuczny sposób wyniesienia terenu powoduje obejście
przepisów w zakresie określenia rzędnej terenu w danym miejscu działki
budowlanej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest tworzony
właśnie po to, by kształtować harmonijne zasady ładu przestrzennego według
zastanego m. in. ukształtowania terenu. Dopuszczenie swobody i pełnej
dowolności w kształtowaniu rzędnej terenu prowadzi do niedopuszczalnych nadużyć
w tym zakresie i obejście przepisów prawa (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19
maja 2015 r. sygn.. akt II SA/Bd 145/15).
Osiedle mieszkaniowe powstaje na terenie, na którym zgodnie z mpzp przeważać powinny usługi handlu, gastronomii, administracji czy rzemiosła ( § 11 ust. 1 mpzp), a zabudowa wielorodzinna jest dopuszczona pod warunkiem uzupełnienia lub wzbogacenia przeznaczenia podstawowego. Inwestor tak mocno przejął się tymi zapisami, że na ponad 500 lokali mieszkalnych nie zaplanował ani jednego lokalu usługowego.
Co więcej, będzie to kolejne wielkie osiedle budowane
przez ten sam podmiot – za wcześniejsze osiedla Lewandów Duży, Mały i Leśny odpowiadała
spółka zależna Agroman, wchodząca w skład holdingu.
H A Ł A S
Miejscowy plan zakazuje zabudowy mieszkaniowej na obszarach gdzie stwierdzony zostanie dopuszczalny poziom hałasu od dróg wyższy niż 55dB w dzień oraz 45dB w nocy 9 (§ 11 ust. 3 pkt 1).
Co prawda inwestor w sporządzonym operacie akustycznym
przedstawia wyliczenia określające hałas na poziomie 45 – 55 dB, jednak należałoby
zastanowić się nad rzetelnością przedmiotowego opracowania, bowiem:
- wykonawca oparł wyliczenia na nieaktualnych danych o ruchu pochodzących z kwietnia 2016 roku (Pismo znak ZDM-DSR-ZBR.5551.97.2016.MKR z dnia 27 grudnia 2016 roku) – operat przedstawia więc sytuację na rok 2016 a nie na czas sporządzenia (listopad 2018 rok),
- w dokumencie brakuje prognoz jak będzie kształtował się ruch a co za tym idzie i poziom hałasu w latach kolejnych,
- do czasu sporządzenia operatu ZDM przeprowadził pomiary ruchu w 2017 roku, jak i 2018 roku (informacja na stronie: https://zdm.waw.pl/dzialania/badania-i-analizy/analiza-ruchu-na-drogach/),
- nastąpiła znacząca zmiana struktury ruchu w grudniu 2017 roku w związku z otwarciem obwodnicy Marek – wzrost ilości pojazdów o prawie 30% z 73 376 pojazdów w 2016 roku do 93 866 w 2018 roku!
[ Pomiary ruchu w 2016 roku - ZDM]
-
wyniki operatu stoją wprost w sprzeczności z
publicznymi danymi w zakresie emisji hałasu dla tego obszaru. Zgodnie z
Akustyczną Mapą Warszawy 2017, a więc jeszcze sprzed otwarcia obwodnicy, na obszarze stanowiącym teren inwestycji poziom emitowanego hałasu nie jest niższy niż 55dB. Niemożliwym jest aby wahał się on w granicach 45dB.
http://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=mapa_akustyczna&L=pl
Przecież te osiedla mieszkaniowe (Lewandów Mały i Lewandów park I) znajdują się znacznie bliżej niż sklep Decathlon? Dodatkowo najprawdopodobniej dojdzie do zacienienie i ograniczenia nasłonecznienia w lokalach Lewandowa Małego położonych najbliżej pasa drogowego ulicy Geodezyjnej.
P O D S U M O W A N I E
Przy wydaniu przez Prezydenta m. st. Warszawy Decyzji nr 145/BIA/2019 z dnia 27 maja 2019 roku zatwierdzającej projekt budowlany zostało naruszonych tyle przepisów, iż można stwierdzić, że doszło do rażącego naruszenia prawa, co upoważnia organ administracji publicznej do stwierdzenia nieważności decyzji (art. 156 § 1 pkt 2 kodeks postępowania administracyjnego).
Smaczku całej sprawie dodaje fakt, że obecna inwestycja PHN, jak i poprzednie, dzieje się na gruntach należących kiedyś do Skarbu Państwa, a sprzedanych lub przekazanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Tymczasem jej kontynuator, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, dysponujący ostatnim państwowym terenem w okolicy, od ponad 3 lat robi uniki aby tylko nie przekazać 4,5ha działki samorządowi pod tak potrzebną mieszkańcom przestrzeń publiczną z nową szkołą, terenem rekreacyjno-sportowym i parkiem miejskim.
